Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer bundesweit nach neuen Regeln berechnet. Der Grund: Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Bewertung auf Basis der Einheitswerte von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) für verfassungswidrig erklärt. NRW hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Landesmodell eingeführt — das sogenannte Flächenmodell mit Äquivalenzzahlen. Was das konkret bedeutet und worauf Eigentümer im Märkischen Kreis jetzt achten sollten, erklärt dieser Beitrag.

Das NRW-Modell: Äquivalenzzahlen statt Verkehrswert

NRW hat sich gegen das Bundesmodell (wertabhängige Bewertung) entschieden. Stattdessen gilt ein flächenbasiertes Modell: Maßgeblich sind Grundstücksfläche und Wohnfläche — nicht der Marktwert der Immobilie. Das hat einen entscheidenden Vorteil: In teuren Lagen steigt die Grundsteuer nicht automatisch mit dem Immobilienwert.

Die Berechnung folgt diesem Schema:

  1. Äquivalenzbetrag Grundstück: Grundstücksfläche (m²) × 0,04 €/m²
  2. Äquivalenzbetrag Gebäude: Wohnfläche (m²) × 0,50 €/m² (Wohnnutzung) bzw. andere Sätze für gewerbliche Nutzung
  3. Grundsteuermessbetrag: (Äquivalenzbetrag Grundstück + Äquivalenzbetrag Gebäude) × Steuermesszahl
  4. Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde

Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt in NRW 100 %. Für Grundstücke mit sozialer Wohnraumförderung gilt ein ermäßigter Satz. Gewerblich genutzte Grundstücke werden mit einer anderen Messzahl bewertet.

Wichtig: Die Feststellung des Grundsteuerwerts erfolgte durch das Finanzamt auf Basis der Erklärungen, die Eigentümer bis Ende Januar 2023 abgeben mussten. Wer damals keine Erklärung eingereicht hat, sollte das nachholen — das Finanzamt schätzt andernfalls, oft zum Nachteil des Eigentümers.

Aufkommensneutral — aber Ihr Bescheid kann trotzdem steigen

Kommunen haben angekündigt, die Reform „aufkommensneutral“ umzusetzen — das bedeutet: Die Gemeinde möchte insgesamt gleich viel Grundsteuer einnehmen wie bisher und passt ihren Hebesatz entsprechend an.

Für den einzelnen Eigentümer heißt das aber nicht, dass sich nichts ändert. Da die Berechnungsgrundlage sich strukturell verschoben hat, zahlen manche Eigentümer mehr, andere weniger — auch wenn das Gesamtaufkommen der Gemeinde gleich bleibt. Wer ein großes Grundstück mit kleinem Gebäude hat, kann entlastet werden; wer ein kleines Grundstück mit großer Wohnfläche hat, kann stärker belastet werden.

Konkret: Reihenhaus-Eigentümer in dicht bebauten Lagen Lüdenscheids oder Iserlohns mit kleinen Grundstücken, aber hoher Wohnfläche könnten mehr zahlen als bisher. Eigentümer großer Grundstücke im ländlichen Bereich des Märkischen Kreises eher weniger. Ohne Einzelfallrechnung lässt sich keine belastbare Aussage treffen.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid

Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert (nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde) konnte innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Die Einspruchsfristen für die ursprünglichen Feststellungsbescheide sind in den meisten Fällen bereits abgelaufen.

Jedoch gibt es laufende Musterverfahren und verfassungsrechtliche Klagen gegen das NRW-Modell. Das Finanzministerium NRW hat bislang keine allgemeine Aussetzung der Vollziehung verfügt — Einsprüche müssen im Einzelfall begründet werden. Mögliche Einspruchsgründe:

  • Fehlerhafte Erfassung von Flächen (z. B. Wohnfläche zu hoch angesetzt)
  • Falsche Zuordnung der Nutzungsart (Wohn- vs. Gewerbefläche)
  • Abweichungen beim Grundstück (Teilung, Zusammenlegung, Baulasten)
  • Verweis auf anhängige Musterverfahren zur Verfassungsmäßigkeit des NRW-Modells

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde (der ab 2025 auf Basis des neuen Messbetrags ergeht) ist ebenfalls ein Einspruch möglich — er richtet sich an die jeweilige Gemeindeverwaltung, nicht an das Finanzamt, und muss innerhalb eines Monats nach Bescheidzugang eingehen.

Was tun, wenn der neue Bescheid kommt?

Wenn Sie ab 2025 einen neuen Grundsteuerbescheid erhalten, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

  1. Bescheid sorgfältig lesen: Ist der Messbetrag korrekt? Stimmt die erfasste Fläche? Vergleichen Sie mit dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.
  2. Vorjahresvergleich ziehen: Wie hoch war die Grundsteuer 2024? Wie hoch ist sie jetzt? Eine moderate Veränderung im Rahmen der kommunalen Hebesatzanpassung ist normal; ein starker Anstieg sollte geprüft werden.
  3. Einspruchsfrist beachten: Einspruch gegen den Gemeindebescheid ist innerhalb eines Monats nach Zugang möglich — diese Frist ist absolut.
  4. Im Zweifel beraten lassen: Wenn Flächen oder Nutzungsarten strittig sind oder Sie den Bescheid nicht einordnen können, lohnt eine kurze Abstimmung mit einem Steuerberater — der Aufwand für eine Einschätzung ist überschaubar.